小區(qū)的公共收益歸誰所有？

　　章盛小區(qū)物業(yè)公司又給業(yè)主發(fā)錢了。

　　這事發(fā)生在其他地方指定稀奇，可發(fā)生在安城這片兒，人們早就見怪不怪了。

　　林佳作為自媒體人，帶著好奇心，來到安城了解情況。

　　林佳來之前，聽到了不少說法。

　　有人說，這是噱頭，無非就是時下房子不好賣，房地產(chǎn)公司想出這個方法來營銷。

　　也有人說，賣房的時候，房地產(chǎn)公司早就算好了，多收了錢，買了房后再返還給業(yè)主。

　　說啥的都有，但哪種說法都經(jīng)不起仔細琢磨。

　　房價擺在那里，房地產(chǎn)公司想要多收錢，買房的人指定不干，大家又不傻。

　　再說噱頭這事兒，章盛小區(qū)物業(yè)公司連續(xù)幾年年底都給業(yè)主發(fā)錢，哪個噱頭能持續(xù)這么長時間？

　　林佳一下車，映入眼簾的便是一個大型廣告牌，上面是一個著名沙發(fā)品牌的廣告。

　　章盛小區(qū)不小，樓間距大，小區(qū)附近的商鋪和飯店密密麻麻。小區(qū)里面的廣告也有不少，環(huán)境干凈，綠化少了點兒，卻也不妨礙正常生活。

　　林佳幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，聯(lián)系到章盛小區(qū)物業(yè)公司的經(jīng)理。他說明來意后，物業(yè)公司經(jīng)理倒是愿意見他。

　　經(jīng)理見到林佳后，先帶他站在窗邊往外看，說：“看到門口那個大廣告牌位了嗎？”

　　林佳點點頭。

　　“你知道他們一年得給咱多少租賃費嗎？”說完，他伸出兩根手指晃了晃。

　　林佳沒搭腔。

　　他又說：“看見前面那些臨街樓了嗎？樓頂那幾個廣告牌，你知道他們一年得給咱多少租賃費嗎？”說完，他又伸出兩根手指晃了晃。

　　而后，他指指樓下，又說：“看見那一片車位了嗎？你知道這片地改成車位后，收了多少錢嗎？”說完，他又伸出四根手指晃了晃。

　　他還要再抬起手來指，林佳趕緊握住他的手，說：“像你們這種良心公司真是難找，自己掙錢了，還想著把錢分給業(yè)主，我得好好給你們宣傳宣傳，你看要不要給我點兒？”說完，林佳伸出一根手指晃了晃。

　　經(jīng)理“啪”一巴掌打了林佳的手指，道：“我要跟你說的不是我們公司有錢，是這個小區(qū)能掙錢，本來就是人家業(yè)主的錢，不是我們給的。”

　　微劇點評

　　小區(qū)的公共收益歸誰所有？

　　民法典說，全體業(yè)主。建設(shè)單位、物業(yè)公司或者其他管理人等單位利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除“合理成本”之后，屬于業(yè)主共有。如果將共有部分產(chǎn)生的收益據(jù)為己有，這其實是侵害了全體業(yè)主的權(quán)利。

　　一、共有部分

　　一般來說，比較常見的能產(chǎn)生收益的共有部分主要包括：

　　1.車位。小區(qū)里，在建設(shè)施工設(shè)計規(guī)劃外的地面上設(shè)置車位，其實占用的是業(yè)主共有的道路或其他場所，這部分車位屬于業(yè)主共有，如何使用，全體業(yè)主說了算，如若出租，租賃費應(yīng)歸業(yè)主共有。

　　2.樓頂平臺。如果開發(fā)商或物業(yè)公司將業(yè)主共有的樓頂平臺出租給他人使用，比如設(shè)置廣告牌，由此產(chǎn)生的租賃費歸業(yè)主共有。

　　3.建筑外墻。建筑外墻屬于建筑物的整體構(gòu)造部分，屬于全體業(yè)主共有。如果他人利用建筑物外墻設(shè)置廣告燈或懸掛廣告牌，其支付的使用費歸業(yè)主共有。

　　4.其他共有部分，包括走廊、樓梯、過道、電梯等。如果開發(fā)商或物業(yè)公司在這些位置設(shè)置廣告位，由此產(chǎn)生的收益，歸業(yè)主共有。他人利用小區(qū)內(nèi)共有部分所支付的使用費，雖然需要交給物業(yè)公司，但確屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司只是代替業(yè)主大會收取。

　　二、合理成本

　　合理成本，就是產(chǎn)生收益所必須發(fā)生的費用，比如租賃合同中約定廣告牌設(shè)置后，物業(yè)公司需要對該牌子進行日常維護，那這日常維護費用就是合理成本。

　　同時，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，如果物業(yè)公司主張其利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益已經(jīng)全部投入到物業(yè)服務(wù)管理中，并未從中獲取收益，那物業(yè)公司就應(yīng)該提供證據(jù)證明，如果證明不了，就得返還給業(yè)主。

　　扣除合理成本后的剩余收益，具體如何分配，應(yīng)當由業(yè)主共同決定，業(yè)主可以以業(yè)主大會決議的形式，決定將這部分收益歸入公共維修資金，也可以決定將這部分收益分配給全體業(yè)主。

　　劇場背景

　　《中華人民共和國民法典》第二百八十二條

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。